Investasi Properti ASEAN: Singapura, Malaysia, atau Indonesia? Ini Analisisnya!

Laporan riset terbaru membandingkan pasar properti Singapura, Malaysia, dan Indonesia, mengungkap negara mana yang paling menguntungkan untuk investasi properti dalam satu dekade terakhir.

Laporan terbaru mengungkap dinamika investasi properti di tiga negara inti ASEAN: Singapura, Malaysia, dan Indonesia selama satu dekade terakhir. Analisis ini tidak hanya membandingkan angka statistik, tetapi juga memberikan gambaran yang lebih luas tentang strategi investasi regional yang cerdas, khususnya bagi investor yang ingin melakukan diversifikasi portofolio investasi lintas negara. Pertumbuhan harga properti di ketiga negara tersebut dipengaruhi oleh berbagai faktor, termasuk stabilitas ekonomi, kebijakan pemerintah, dan daya beli masyarakat.

Menurut laporan riset ekuitas dari DBS Group, pasar properti Singapura diprediksi akan menghadapi tantangan di tengah ketidakpastian ekonomi global. Meskipun demikian, Singapura, sebagai pusat keuangan regional dan global, tetap diprediksi akan menunjukkan kenaikan harga properti yang konsisten, didukung oleh stabilitas ekonomi, kepadatan penduduk urban, dan tingginya permintaan dari kelas atas. Kenaikan kumulatif harga properti di Singapura mencapai sekitar 53,5 persen selama sepuluh tahun terakhir, dengan pertumbuhan riil 20-25 persen.

Di sisi lain, Malaysia dan Indonesia menghadapi tantangan yang lebih kompleks. Malaysia mencatat pertumbuhan nominal harga properti sebesar 47,7 persen, tetapi setelah disesuaikan dengan inflasi dan depresiasi ringgit Malaysia, pertumbuhan riilnya nyaris stagnan. Pasar properti Malaysia menunjukkan dualitas yang tajam, dengan kelebihan pasokan properti mewah dan kelangkaan hunian terjangkau. Sementara itu, Indonesia mencatat pertumbuhan harga properti yang lebih rendah, sekitar 20 persen secara nominal, dan bahkan mengalami penurunan riil setelah disesuaikan dengan inflasi. Depresiasi rupiah terhadap dolar AS juga memperburuk imbal hasil riil bagi investor asing.

Perbandingan Pasar Properti di Tiga Negara ASEAN

Singapura menunjukkan ketahanan yang luar biasa terhadap tekanan ekonomi global. Kenaikan harga properti di Singapura didukung oleh stabilitas nilai tukar SGD yang hanya berfluktuasi 2,3 persen dalam sepuluh tahun terakhir. Hal ini berbeda dengan Malaysia dan Indonesia yang menghadapi tantangan inflasi dan depresiasi mata uang yang signifikan. Kenaikan harga properti di sektor publik Singapura, khususnya HDB, sebesar 9,6 persen dalam setahun terakhir, menunjukkan kekuatan permintaan domestik yang terjaga.

Malaysia, meskipun mencatat pertumbuhan nominal yang tinggi, pertumbuhan riilnya terhambat oleh inflasi dan depresiasi ringgit. Kebijakan seperti Malaysia My Second Home (MM2H) memang menarik investasi asing, tetapi belum cukup untuk menggerakkan seluruh pasar secara inklusif. Terdapat disparitas antara pasokan properti mewah yang melimpah dan permintaan hunian terjangkau yang tinggi.

Indonesia, dengan pertumbuhan harga properti yang relatif rendah dan depresiasi rupiah yang signifikan, menjadi negara dengan performa terlemah dalam investasi properti di antara ketiga negara. Namun, terdapat beberapa titik terang, seperti pertumbuhan dua digit di kawasan sekitar proyek infrastruktur besar dan pemulihan sektor properti wisata di Bali.

Ketua Umum Afiliasi Global Ritel Indonesia (AGRA), Roy N. Mandey, memproyeksikan pertumbuhan sektor properti di Indonesia sebesar 15-18 persen yoy pada 2025, dengan kontribusi terhadap PDB meningkat dari 10 persen pada 2024 menjadi 11,5 persen pada 2025. Pernyataan ini memberikan optimisme di tengah tantangan yang ada.

Faktor Kunci yang Mempengaruhi Pasar Properti

Disparitas kinerja pasar properti di ketiga negara tersebut dipengaruhi oleh tiga faktor kunci: stabilitas nilai tukar, kebijakan pemerintah, dan kualitas permintaan domestik. Singapura unggul karena ketiga faktor tersebut saling mendukung. Malaysia menunjukkan keberhasilan parsial karena kebijakan pro-investornya tidak diimbangi oleh dinamika sosial-ekonomi lokal yang kuat. Indonesia, meskipun memiliki pasar domestik yang besar, belum mampu mengoptimalkan potensi ini karena lemahnya daya beli, disparitas regional, dan ketidakpastian regulasi.

Pilihan instrumen investasi juga menjadi faktor penting. Dengan harga properti di lokasi premium yang sangat tinggi, Real Estate Investment Trusts (REITs) menjadi alternatif yang menarik bagi investor ritel. Singapura dan Malaysia memiliki pasar REITs yang lebih matang dibandingkan Indonesia. REITs menawarkan fleksibilitas, likuiditas tinggi, dan ambang modal masuk yang rendah.

Strategi Investasi yang Tepat

REITs merupakan pilihan yang efisien bagi investor dengan modal terbatas, terutama di Singapura. Namun, bagi investor dengan likuiditas besar dan kesiapan jangka panjang, properti di lokasi inti tetap menjadi pilihan yang menarik. Keputusan investasi di sektor properti harus mempertimbangkan likuiditas dan potensi pertumbuhan. Pemahaman mendalam terhadap konteks ekonomi masing-masing negara sangat penting dalam menentukan strategi investasi yang tepat.

Kesimpulannya, investasi properti di ASEAN menawarkan beragam peluang dan tantangan. Singapura menawarkan kestabilan, Malaysia peluang diferensiasi, dan Indonesia potensi transformasi jangka panjang. Pilihan investasi yang tepat bergantung pada profil risiko, horizon investasi, dan jumlah modal yang dimiliki. Penting untuk melakukan riset yang menyeluruh dan memahami konteks ekonomi masing-masing negara sebelum mengambil keputusan investasi.